Investimenti immobiliari in crisi

Pubblicato da: Luca M. - il: 23-09-2007 7:33

Il barometro del mercato immobiliare volge verso l’instabilità; crescono ancora leggermente i valori degli appartamenti di minor pregio per caratteristiche o ubicazione, mentre per la prima volta dopo otto anni nelle grandi città i segni meno, sia pure accompagnati da cifre di entità modesta, prevalgono sui più. Secondo l’Osservatorio Tecnocasa, che viene presentato oggi, Milano mantiene la leadership tra le metropoli con un aumento del 2,9% su base semestrale che, proiettato su base annuale, porterebbe al 6,9% l’incremento complessivo. Nei primi sei mesi dell’anno aumenti significativi sono stati registrati solo da Palermo (3,1%) e da Torino (2,7%). La Capitale ha chiuso la prima parte del 2007 con un incremento dello 0,7%, che proiettato su base annua si traduce in un +2,9%. Il peggiore risultato (-2,1% su base semestrale, -0,1% su base annua) è quello di Genova. Ma anche Bologna (-1%) e Napoli (-0,9%) hanno avuto nel semestre un trend negativo. Analizzando i dati partendo dalla tipologia di mercato, Tecnocasa segnala che la performance migliore è stata quella dei comuni dell’hinterland delle metropoli, con una crescita dell’ 1,4%; nei capoluoghi di provincia di dimensione media gli aumenti sono stati dell’1%, mentre le grandi città hanno registrato un rialzo di solo lo 0,6%. Nell’hinterland i segni positivi più evidenti si sono registrati nei comuni della cerchia milanese e barese (+2,5%) seguiti da quello veronese (+2,3%). L’analisi in base alle aree geografiche rileva che le variazioni più interessanti sono quelle del Sud Italia, con una crescita dell’1,6%, seguite da quelle dell’Italia centrale con l’1,3% e dell’Italia del Nord con un aumento medio dei prezzi dello 0,3%. Tra le realtà più dinamiche dell’Italia meridionale in prima linea ci sono Caltanissetta (+12,9%), Isernia e Oristano (+7,1%) ed Agrigento (+5,1%). Nell’Italia Centrale la palma della crescita va a Viterbo (+9,5%), seguita da Frosinone (7,7%) e da Terni (+7,3%). Al Nord le migliori performance sono quelle di Lecco (+7,1%), Treviso (+6,3%) ed Alessandria (+3,7%). Cifre di ben altro «spessore» sono ricavabili leggendo il mercato a ritroso. Chi avesse comprato casa a Milano 10 anni fa avrebbe visto, secondo l’elaborazione che abbiamo compiuto sui dati storici di Tecnocasa, una rivalutazione media del suo investimento del 116,6%; a Napoli la performance è stata addirittura del 200%, a Roma del 152,2%, a Torino del 97,8%. A titolo di raffronto segnaliamo che l’inflazione ufficiale di periodo è stata del 23%. Sui cinque anni chi ha comprato a Milano ha messo mediamente a segno, sempre secondo Tecnocasa, un guadagno del 35,5%, del 56,6% a Napoli, del 50,3% a Roma e del 44,6% a Torino. Con un’inflazione dell’11%. I dati forniti da Tecnocasa non sono quindi da considerare drammatici, ma vanno anche contestualizzati, in primo luogo perché se i prezzi stanno tenendo la domanda appare in calo ovunque. In secondo luogo perché tra la fine del primo semestre 2007 e oggi sono passati luglio e agosto, ovvero i due mesi che hanno visto lo scoppi o della crisi innescata dai subprime americani e la conseguente salita del costo reale del denaro (avvenuta indipendentemente dalle decisioni della Bce). Commenta Fabiana Megliola, responsabile dell’Ufficio studi di Tecnocasa: «Un elemento emerso nel semestre è la più accentuata selettività della domanda, con richieste di standard migliori . Questo avviene soprattutto perché ormai si compra quasi esclusivamente per uso diretto, mentre la domanda da investimento, che in genere si indirizza verso immobili di bassa qualità, si è drasticamente ridimensionata». Uno standard più elevato, però, non è necessariamente sinonimo di edifici signorili o di pregio. «Significa — aggiunge Megliola — immobili che garantiscano una migliore qualità della vita e quindi ecco privilegiati la presenza di box o posto auto, la vicinanza ai mezzi di trasporto pubblico, il posizionamento ai piani alti, la luminosità, la presenza di balconi o terrazzi e di riscaldamento autonomo, l’inserimento in contesti abitativi medio-piccoli e con verde attorno, l’ubicazione in strade poco trafficate e tranquille, una somma di caratteristiche che di rado si trovano nelle grandi città a prezzo accessibile». Negli scorsi giorni ha presentato il suo rapporto sul primo semestre 2007 anche il gruppo Ubh (Professione Casa e Grimaldi). La tendenza di fondo delineata dai numeri, aggiornati a tutto luglio, è analoga a quella di Tecnocasa: le cifre sono ancora per la maggior parte di segno positivo, ma tutte sotto il tasso di inflazione e quindi negative in termini reali, con la sola eccezione dei comuni degli hinterland (+3%). Nelle medie e grandi città il segno più è dovuto soprattutto all’andamento della domanda nei centri storici e nei quartieri residenziali di più elevato standing, dove però non si cercano case di grande prezzo ma prevalentemente abitazioni piccole e, spesso, da ristrutturare: non solo per risparmiare, ma anche per potere intervenire radicalmente sul prodotto e renderlo più adatto alle proprie esigenze. Anche secondo il rapporto Ubh la domanda di investimento è in crisi. Spiega Alessandro Ghisolfi, responsabile dell’ufficio studi del gruppo: «Il mercato delle locazioni resta debole, i canoni di affitto sono mediamente fermi da circa due anni. Le variazioni, nelle città di grande e di media dimensione, sono al di sotto del 2% nominale. L’offerta di casa da locare è molto cresciuta negli ultimi due anni; oggi il fenomeno appare in via di contenimento. Gli unici segnali positivi arrivano dal segmento delle locazioni per studenti universitari e per lavoratori stranieri, due target che costituiscono un serbatoio di domanda alimentato di continuo».

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Luca M.

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