Investimenti Immobiliari: rischi e guadagni

Pubblicato da: TommasoP - il: 25-10-2018 15:35

Ogni volta che si parla di soldi, inevitabilmente il discorso cade anche sul tema degli immobili. Comprare casa è l’investimento che la maggior parte degli Italiani sogna. Vi è una differenza sostanziale però tra l’acquistare casa ad uso abitativo ed il concetto di investimento immobiliare che a ben vedere è tutt’altra cosa.

Oggi il mercato immobiliare è un mercato soggetto ad una forte influenza locale con cui si devono confrontare prezzi e realtà differenti che vedi potrebbero variare da paese in paese.

Ecco il perché di questa nostra guida. Cercare di analizzare nella maniera più dettagliata possibile, questa tipologia d’investimento. Lo faremo analizzando differenti risorse e lo faremo anche analizzando i consigli degli esperti sugli Investimenti Immobiliari.

investire in immobili conviene

Investire in immobili conviene?

Conviene comprare casa per investire?

conviene comprare casa come investimento

Conviene comprare casa per investire?

Se consideri la possibilità dio comprare casa al apri di un investimento finanziario, allora è meglio lasciar perdere. Non sono la stessa cosa e non potrà mai esserlo. Per altro i due investimenti restano distinti e non possono essere per nulla scambiati. Non è possibile pretendere di investire in immobili allo stesso modo di come si investe sui mercati finanziari.

Ad esempio, se investi su di un conto deposito è possibile ottenere dei rendimenti che sono differenti rispetto a quanto si potrebbe ottenere investendo e affittando un immobile. Se si inizia a pensare al come comprimere i costi e al come massimizzare gli incassi, allora il discorso cambia e quindi è meglio pensare ad un investimento finanziario. Puoi investire sul breve e medio termine come anche sul lungo termine.

Al contrario, invece, se sceglie di investire in immobili devi considerare non solo un investimento maggiore, ma anche un rischio maggiore ed un lasso di tempo più lungo. Premesso questo, procediamo con l’analisi dell’investimento in Immobili.

Più che dei consigli analizzeremo alcune caratteristiche importanti che ti permettono di evitare di commettere errori in questo tipo di investimento.

Investire in immobili 2019: conviene?

Il 2019 da molti è considerato come il miglior anno per fare questo tipo di investimento. A prescindere dall’uso dell’immobile che se ne deve fare, l’andamento del mercato ed i prezzi sembrano suggerire una fase positiva che permette di trovare delle ottime occasioni anche a prezzi contenuti. Molti stanno cercando di comprare casa in questo periodo e i dati confermano un trend positivo in merito agli acquisti di appartamenti da adibire ad uso residenziale.

Il mercato immobiliare è un mercato schizofrenico che varia da zona a zona e anche da quartiere a quartiere. I trend sono decisamente differenti. Solitamente chi è alla ricerca di investimenti immobiliari lo fa al solo scopo di investimento e non per abitarci. Questo vuol dire acquistare un immobile per metterlo a reddito dandolo in locazione o anche per rivenderlo attendendo tempi migliori.

Come investire nel mercato immobiliare in maniera sicura?

Come investire nel mercato immobiliare in maniera sicura

Come investire nel mercato immobiliare in maniera sicura

Il sogno degli Italiani sin dai tempi antichi è stato quello di investire sul mattone. Da sempre considerato una forma di investimento tra le migliori in assoluto, è preso in esame da molti al fine di investire i propri risparmi.

Questo genere di mercato non offre però le sicurezze di una volta. Per tale motivo non sempre è facile capire quando e se acquistare casa può essere un vero affare.

Studiare un quartiere/zona a fondo

Il primo punto da analizzare, quando si vuole comprare casa, è analizzare il quartiere della città dove si vuole investire o anche il luogo dove è meglio comprare. In questo caso è opportuno valutare una città o anche i paesi adiacenti alla città. Si tratta di soluzioni che potrebbero rivelarsi davvero vincenti.

E’ consigliabile studiare attentamente l’area dove si vuole investire, la tipologia e il target di popolazione che ci vive, come anche la tipologia di abitazioni che trovi ubicata ed i prezzi delle stesse. È molto importante conoscere e approfondire attentamente la zona di interesse in quanto questa è la strada giusta al fine di capire quando siamo davanti ad un’occasione o meno.

Acquistare un appartamento affittato

Il secondo punto da prendere in esame è proprio quello relativo all’acquisto di un alloggio o di un immobile già abitato da qualcuno. In questo caso si compra un immobile che ha già una rendita. Comprando un immobile di questo tipo, il prezzo scende anche del 25%, il quale verrà recuperato al momento in cui l’alloggio sarà svuotato, ovvero quando gli inquilini attuali decideranno di andarsene.

Nuda proprietà

Allo stesso modo di come avviene per le case affittate, anche acquistare la nuda proprietà può essere un ottimo investimento. Questo vuol dire che la casa rimane abituata dall’attuale inquilino ovvero dall’usufruttuario e per questo motivo il valore dell’immobile scende significativamente ed è possibile trattare.

Acquistare la nuda proprietà implica che al momento del decesso dell’inquilino usufruttuario, la casa riacquisterà il pieno valore. Gli eredi del defunto in questo caso non hanno diritto sull’edificio stesso.

Attenzione al prezzo al mq!

Quest’ipotesi è da considerare soprattutto nelle grandi città, dove le case più spaziose hanno un costo al metro quadro ridotto rispetto alle abitazioni di dimensioni ridotte. In pratica tutto questo sta a significare che gli immobili di minor metratura devono essere presi in esame meglio degli altri immobili in quanto le case piccole sono più richieste sia in periferie che nei centri della città.

Un investimento di questo tipo presuppone la conoscenza della zona, se è ben servita oppure se potrebbe diventarlo. Infatti acquistare un immobile che sia in una zona in via di prossima riqualificazione urbana può costare meno e acquistare in seguito valore con il processo di migliorie del quartiere.

Scegliere la fase migliore per acquistare

Meglio valutare anche il periodo di acquisto, ovvero valutare con molta attenzione il momento in cui portare a termine la compravendita. Essere consapevoli della fase attuale del ciclo immobiliare è di fondamentale importanza al fine di concludere un affare.

In periodi di recessione i prezzi si abbassano in quanto non è facile vendere e chi lo vuole fare si deve sbrigare a concludere l’affare al fine anche di contrastare i problemi legati alla recessione ciclica.

In queste fasi, i prezzi si abbassano ed aumenta il numero di case in vendita.

Farsi sempre dei conti per non sbagliare

Hai visto una casa che ti piace? Prima di comprarla devi pensare se davvero il valore di questa in futuro possa aumentare o meno. Prima di firmare devi sempre verificare che questa si possa affittare ad un canone annuo lordo pari ad almeno il 5% del valore totale dell’investimento. Meglio se superiore. Molti ritengono che l’ideale sarebbe il 10%.

Comprare immobili residenziali o commerciali?

Al momento è preferibile comprare immobili a carattere residenziale e non quelli a carattere commerciale, i quali anche se potrebbero sembrare più convenienti in vista di un guadagno, richiedono adempimenti diversi e anche complessi. Lo stesso vale per i terreni. Meglio non complicarsi la vita e comprare immobili!

Sublocazioni Immobiliari: convengono?

Siblocazioni

Sublocazioni Immobiliari: convengono?

Passiamo ora ad analizzare un altro aspetto legato agli immobili: il subaffitto. In molti ritengono che si potrebbe guadagnare anche oltre il 30%. La sublocazioni immobiliari è considerata come una delle migliori possibilità per investire nel mattone e guadagnare a seguito di un budget limitato.

La sublocazione, o subaffitto, è concettualmente semplicissima. Essa prevede la stipula un contratto con importo più basso che si fitta nuovamente guadagnando di più. Ovviamente anche in questo caso è da valutare il tipo di investimento, in quanto essendo tale comporta sempre dei rischi. Non esistono soldi facili! Per guadagnare devi darti da fare e soprattutto devi acquisire informazioni.

La Sublocazione è legale?

Nel momento in cui si stipula il contratto di locazione, puoi scegliere anche di subaffittare l’appartamento intero o una parte dello stesso. Da un punto di vista pratico conviene essere molto chiari con il proprietario dell’immobile e spiegargli che questo potrebbe essere delegato al fine di gestire l’appartamento anche per affittarlo ad altri e percepire un reddito fisso.

Molte volte questo è un vantaggio per entrambi le parti.

Ma perché il proprietario dovrebbe permettermi di subaffittare?

Questo avviene soprattutto per le persone che posseggono un immobile ma non hanno alcuna voglia di tenerlo. Questi solitamente preferiscono venderlo subito al fine di monetizzare e togliersi un fardello dal groppone. Ci sono invece dei soggetti anziani che preferiscono la sublocazione. Ci sono poi anche persone che si sono trasferite in un’altra città e non hanno tempo da destinare alla gestione.

Potrebbe infine accadere che il proprietario ha tantissimi impegni e molte proprietà che non riesce a gestire autonomamente.

Quali sono i mercati immobiliari a cui rivolgere?

Vene sono di diversi. Noi analizzeremo solo i principali.

  • Città universitarie

Puoi comprare un immobile e metterlo a reddito optando per le città universitarie e affittare l’immobile agli studenti per guadagnare.

  • Grandi centri urbani

Nelle grandi città c’è sempre un gran via vai di gente. In questo caso è possibile comprare immobili in alcune delle più importanti città come ad esempio: Milano, Torino, Roma, Bologna o Napoli.

  • Zone turistiche

Se il centro della città non è la tua passione, puoi sempre optare per gli investimenti in zone turistiche come mare, montagna e città d’arte che attirano milioni di persone ogni anno.

Come organizzare il business dell’affitto degli immobili?

Molti svolgono la professione dell’affitto come un business. Molto spesso però questo richiede lo svolgimento come professione. Le sublocazioni non conviene svolgerle in maniera autonoma come privato cittadino in quanto a livello fiscale è molto costoso. Le tasse le paghi sul totale del canone che percepisci. Queste confluiscono all’interno della dichiarazione dei redditi e se non si adotta la cedolare secca, l’aliquota minima a cui è sottoposto il reddito percepito è del 23%.

Il business dei subaffitti è profittevole?

A questo punto non ci resta che analizzare brevemente quelli che sono i vantaggi e gli svantaggi del subaffitto.

Vantaggi

  • Non si deve comprare l’immobile e questo vuol dire evitare tutta la trafila burocratica e i costi tipici degli investimenti tradizionali.
  • La barriera d’ingresso è più bassa in quanto molto spesso bastano 8 mila euro puoi iniziare. Al contrario, invece, per acquistare e mettere a reddito ne servono 20-30 mila.
  • Puoi reagire meglio alle oscillazioni del mercato. Infatti se la zona si svaluta, nella peggiore delle ipotesi disdici il contratto.
  • Puoi replicare in scala tutto il processo in maniera veloce visto che servono relativamente pochi soldi.
  • Il business viene incrementato in quanto più si va avanti e più aumenta il fatturato. Ciò ti permette di iniziarlo come secondo lavoro e non ti obbliga subito a mollare la tua vita attuale.
  • Non sarai mai proprietario dell’immobile e quindi non sono a tuo carico le spese di straordinaria amministrazione che rappresentano una voce di costo considerevole.

Svantaggi

Ovviamente come in tutti gli investimenti, anche in questo caso, a dei vantaggi corrispondono degli svantaggi.

  • Il primo svantaggio è che ci si deve dare da fare in quanto non è facile trovare persone disposte a farti subaffittare l’appartamento.
  • Non è possibile ricorrere ai mutui come forma di finanziamento agevolato. Il prestito personale di denaro ti costa a volte anche il triplo e non puoi ammortizzarlo in 20 anni.
  • Non sarai mai proprietario degli appartamenti. Quindi alla fine hai lavorato sì ma non sarai mai proprietario dell’immobile.
  • E’ un lavoro a tutti gli effetti e come tale deve essere considerato. Molti realizzano ottimi ricavi ma per farlo devono considerarlo come attività principale.

Opinioni e considerazioni finali

A questo punto siamo giunti alla fine del nostro approfondimento. Abbiamo analizzato come costruire un business vero e proprio sugli immobili. Lo si può mettere in pratica con un investimento tutto sommato non esagerato. Allo stesso tempo sono state analizzate le diverse forme di investimento che si possono mettere in pratica con l’immobile.

Come hai potuto vedere sono tante le possibilità offerte dagli immobili che ti permettono di ottenere un guadagno. Ora spetta a te decidere se investire in immobili o optare per altre tipologie di investimento.

Ovviamente questo settore non è esente da rischi. Se non vuoi rischiare, allora meglio lasciar perdere questo tipo di investimento e optare per altri molto più sicuri. Ci sono tantissimi investimenti meno rischiosi che potresti analizzare concretamente.

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